Վերջին ժամանակներս այնքան ենք մտահոգված քաղաքական-պատերազմական թեմաներով ու իրադարձություններով և դրանցից բխող էներգետիկ ճգնաժամի հետևանքներով, որ կարծես թե աչքաթող ենք արել ևս ոչ պակաս կարևոր մի հանգամանք։ Խոսքը Չեխիայի Հանրապետությունում անշարժ գույքի առքուվաճառքի շուրջ ծառացած խնդիրներն ու աննկատ փոփոխություններն են, որոնց օրերս անդրադարձել է չեխական ԼԻԴՈՎԵ ՆՈՎԻՆԻ (16.11.2022) օրաթերթը՝ փորձելով վերլուծել տիրող իրավիճակը անշարժ գույքի շուկայում։
Հոդվածը թարգմանաբար ներկայացվում է ստորև.
«ՉԵԽԻԱՅՈՒՄ ԲՆԱԿԱՐԱՆՆԵՐԻ ԳՆԵՐԸ ՆՎԱԶՈՒՄ ԵՆ,
ԳՆՈՐԴՆԵՐԸ ՍՊԱՍՈՂԱԿԱՆ ՎԻՃԱԿՈՒՄ ԵՆ»
Համաճարակի ժամանակ կտրուկ թանկացումից հետո անշարժ գույքի գներն արդեն իսկ էժանանում են։ Բայց մինչ Covid-ը եղած գների վերադարձ այլևս չի կարելի սպասել։ Անցել են այն ժամանակները, երբ անշարժ գույքի շուկայում ցանկացած բան արագ վաճառվում էր: Շուկայում անշարժ գույքի թիվն ավելանում է, գնորդների թիվը պակասում, վաճառքները երկարատև են, իսկ գները հուլիսից սկսել են նվազել ողջ Չեխիայի Հանրապետությունում:
Վերջին տարիների առքուվաճառքի մակարդակը, ակտիվության սանդղակի ցուցանիշով, շարունակ մնում էր վերելքում։ Նույնիսկ 2022թ. ամռանը Չեխիայում բնակարանները վաճառվել են երկու երրորդով ավելի թանկ, քան 2019 թ.-ին, և նույնիսկ երկու անգամ ավելի թանկ, քան հինգ տարի առաջ՝ վաճառման գները, սակայն, ակնհայտորեն հասցնելով սահմանագծին: Անշարժ գույքի գործակալություններից և գովազդային ցանցերից ստացված բոլոր տվյալները վկայում են, որ վերջին ամիսներին զգալի է գների անկում. մինչդեռ սեպտեմբերին միայն հնչում էին ակնարկներ, իսկ հոկտեմբերն արդեն աչքի էր ընկնում զեղչերով. (այս տարվա հոկտեմբերին առաջարկվող անշարժ գույքի գները, ի տարբերություն սեպտեմբերի, ավելի ցածր էին Չեխիայի բոլոր հինգ խոշորագույն քաղաքներում՝ Պրահայում, Բռնոյում, Օստրավայում, Պլզենում և Լիբերեցում։ Իսկ անցյալ տարվա հոկտեմբերի համեմատությամբ՝ միայն Օստրավայում։
Պրահայի դեպքում՝ խոսքը վերաբերվում է միայն դեռ չվերանորոգված բնակարաններին։ Իհարկե, գների անկումը չի նշանակում, որ անշարժ գույքը հանկարծ կդառնա ավելի մատչելի։ Վերջին տարիների թանկացումները, ինչպես նաև հիփոթեքային վարկերի բարձրացումը, զգալիորեն ավելի արագ են եղել, քան աշխատավարձերի աճը։ Ուստի սեփական բնակարաններն այժմ գրեթե անհասանելի են չեխական ընտանիքների համար, քան մեկ տարի առաջ)։
«Ներկայիս գների անկման արագ ընթացքն այլևս կասկածի տեղիք չի տալիս, թե ինչ ուղղվածություն ունի շուկան։ Ըստ տվյալների՝ անշարժ գույքի գների անկման տեմպը ամեն շաբաթ ավելանում է։ Շուկայում հետզհետե ի հայտ են գալիս ավելի թանկ հիփոթեքային վարկեր։ Ուստի հաճախակի ակնկալվում է, որ բնակարանները կէժանանան, ինչի պատճառով գնումները հետաձգվում են», ասում է Bezrealitky կայքէջի ղեկավար Յան Շկրաբանեկը։
Ինքնարժեքը կորցնում են այն անշարժ գույքերը, որոնք գտնվում են վատ վիճակում կամ առավել վատ թաղամասերում: Իրական գնի անկումը կլինի ավելի բարձր, քան այն, ինչ երևում է գովազդում: Թե որքանով են իրականում վաճառվում բնակարանները, վիճակագրության մեջ կհայտնվի միայն պայմանագրերը կադաստրում գրանցելուց հետո։
Նորակառույցների դեպքում խոսքն այն է, թե կառուցապատողը գույքին ինչ կավելացնի անվճար։ Մեր օրերում կարող է լինել ավտոկայանատեղի կամ նոր խոհանոց։ Եթե նույնիսկ գնորդների աչքին գնացուցակը թվա անփոփոխ, այնուհանդերձ կխնայեն հարյուր հազարների հասնող չեխական կրոնի գումարները:
«Պրահայից դուրս գտնվող պանելային բնակարանների դեպքում կարող ենք տեսնել առաջարկվող գների անկում 10-ից մինչև 20%-ով», պարզաբանում է RE/MAX անշարժ գույքի գործակալության ղեկավար Յան Հռուբին։ Օրինակ, Ուստի մարզում կարելի է ակնկալել, որ հաջորդ տարի բնակարանների գները կարող են լինել 30%-ով ցածր, քան այս ամառ էին: Իսկ Պրահայում, ընդհակառակը, պետք է լինի լճացում կամ միայն մի փոքր անկում։ Հետագա զարգացումները մնում են անորոշ:
Անորոշություն կարելի է սպասել առնվազն գալիք ձմռան ընթացքում, որից հետո, հուսանք, լիովին պարզ կդառնա, թե էներգիայի գները ինչ կտան տնտեսությանը և ուր կհասնեն հաջորդիվ:
«Հինգ և ավելի տարիների երկարաժամկետ հեռանկարում անշարժ գույքի գները չեն նվազի», – ասում է Յան Հռուբին RE/MAX-ից: Այս տեսանկյունից անշարժ գույք գնելը միշտ իմաստ ունի: Գործնականում հստակ է այն փաստը, որ Չեխիայում բնակարանների ընդհանուր պակաս կա, որը հեշտությամբ չի լուծվի, և դրանց նկատմամբ հետաքրքրությունը կշարունակի մնալ ապագայում։ Որոշ գնորդներ մտորում են՝ իմաստ ունի՞ հետաձգել գնումը։ Մի կողմից ներկայիս իրավիճակը դրամատիկ է թվում։ Համաճարակի բռնկումից ի վեր անշարժ գույքի շուկան կարծես հայտնվել է վերուվար սլացքի մեջ: Նախ «քոթեջների», առանձնատների ու ամառանոցների հսկայական պահանջարկն առաջ քաշեց դրանց գների կտրուկ աճ, հետո ինչ-որ տեղ, անորոշ ժամանակում ավելացան անձնական խնայողություններ ներդնելու չեխերի ջանքերը. որքան անշարժ գույք էին գնում, այնքան դրանք թանկանում էին։ Հետագայում դա համոզիչ հիմք հանդիսացավ, որ, օրինակ, բնակարան գնելը որպես ներդրում, իմաստ ունենա։ Ինչն իր հերթին ճնշում գործադրեց գների վրա։ Փոխանակ իրենց գինն առաջարկելուն՝ աճուրդներում գնորդները հավելյալ գումարներ էին վճարում, որպեսզի հնարավորինս ձեռք բերեն առաջարկվող բնակարանը՝ օգտվելով էժան ու հեշտ հասանելի հիփոթեքային վարկերից: Գործնականում ամեն ինչ արագ վաճառվեց. սեփական հողատարածք չունեցող առանձնատները և անմխիթար վիճակում ու ոչ գրավիչ վայրերում գտնվող բնակարանները հասան անհիմն գների: Իհարկե, ի տարբերություն նախկին անիրատեսական գների, այժմ առաջարկվում են ամենաշատ զեղչերով:
Արագացող ինֆլյացիան, որը սրվել է Ռուսաստանի կողմից էներգիայի գների մանիպուլյացիայի հետևանքով, հանգեցրել է անշարժ գույքի պահանջարկի աճին՝ փորձելով ինչ-որ տեղ խնայողությունները պաշտպանել արժեզրկումից: Մյուս կողմից, սակայն, ինֆլյացիան հանգեցրեց տոկոսադրույքների, հետևաբար նաև՝ հիփոթեքային վարկերի գնի բարձրացման։ Բնակարանների վարկերի մարման չափը, վերջին մեկ տարվա ընթացքում, ավելացել է ամսական մի քանի հազար կրոնով։ Հիմնականում անշարժ գույքի շուկայից անհետացել են սովորական չեխական ընտանիքները, որոնք ցանկանում էին բանկի օգնությամբ սեփական բնակարան գնել։
Այսպիսով անշարժ գույք գնելու նկատմամբ հետաքրքրությունը սկսեց նվազել, ինչը աստիճանաբար ստիպեց զգուշանալ նույնիսկ կանխիկ գումար ունեցող մարդկանց։ Նրանք չեն ցանկանում գումար ներդնել մի բանում, ինչը կարող է արժեզրկվել: Թանկ էներգիայի պատճառով շատերը սկսեցին մտահոգվել նաև ռեցեսիայի՝ (աստիճանական ետաճի) հավանական վտանգի մասին։ Նաև երկար ժամանակ պարզ չէր, թե պետությունը կօգնի՞ ծանր վիճակում գտնվող տնային տնտեսություններին և ընկերություններին։ Շուկայի վրա ազդել են անգամ էներգիայի գները. առավել նախընտրելի են դարձել էներգախնայող արդյունավետ շենքերը, ընդհակառակը՝ զեղչերի ճնշման ենթարկելով անարդյունավետներին:
Արսեն Քոչարյան
Հատուկ ՕՐԵՐ-ի համար
Պրահա
